从2013年初中央电视台曝出房地产开发中小企业“欠税门”暴力事件以后，
引起社会公众的普遍关注。事实上，中央电视台也只是将存在多年的一个“老难题”，新的翻出来而已。土地增值税仍然是房地产税赋体制中，税种的设计最简单、征税生产成本最低、税制最不统合、官企扯皮最少的一个税种。
土地增值税的征收在1994年首次出台。 个人所得税合理避税该税种的开征，源于1992年及1993年下半年，中华民族部份周边地区出现的房地产消费市场“停滞低温”，炒买炒卖房地产引致。国家所税收受到影响，为扭转这一态势，出台了一系列财务调节政策，其中，开征土地增值税就是政策之一。由中华人民共和国国务院于1993年12月31日颁布，1994年1月1日月施行的《中华民国土地增值税组织法》，主要因素在于：抑制炒买炒卖物业、发展商等牟取暴利的行为；防止国家所土地增值利润流失。
然而，土地增值税自开征以来，其固有的缺陷便大大暴露，主要体现在下述各个方面：
一、有违税制公正准则，为香港市民所非议
土地增值税的征收存在反复征税的状况，中华民族的个人所得税规定了对个人财产转让所得征税，此处指的个人财产也包括了用土地、地面建筑及附着物。因此，在这一环节的反复征税使资产的卖家或用户，承担了双重的税率。
从土地增值额的可能来看，主要包含下述四个各个方面：一是土地用户对土地的融资所引起的土地、地面建筑及附着物的增值；二是由于人口数量的增加和社会上的持续发展与土地的稀缺性的对立所导致的土地缺货，从而带来土地的增值；三是通胀所引起的土地、地面建筑及其附着物的增值；四是中央政府借助公共支出完善的城市交通设施所引起的土地、地面建筑及附着物的增值。后三种属于资产所得，应是土地增值税的征税单纯，而第一种则是土地用户融资开发增值所得，土地增值税的法律原意抑制 个人所得税合理避税资产所得牟取暴利的行为，而对确实的融资开发行为进行鼓励，从土地增值税加计扣除的明确规定就可以看出来，因此，把融资开发增值所得某种程度作为征税单纯有违公正准则。
二、土地< 个人所得税合理避税/p>
过高，推高了楼价
土地增值税应纳税额等于增值额乘以适用税收减去法定扣除工程项目乘以速算比值。“增值额”为纳税转让房地产所取得的收入减除扣除工程项目额度后的额度。扣除工程项目在法例法律法规中一共分为六大类，为数众多小类。取得土地所有权所支付的额度等可以从土地管理工作机构必要获得统计数据；房地产开发间接开销等无法明确核查；同时还有一些工程项目（后期工程建设开销等）公司不肯提供清楚的统计数据，同时审核也很困难，这不仅可以解释土地增值税征收步骤中，相当严重的偷税漏税现像，同时也部份解释了大多中央政府对土地增值税缺乏执行的素质。土地增值税采用四级限额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。这对于中华民族房地产企业的刚度需求而言，不仅没有能够维持房地产 个人所得税合理避税企业的社会秩序，反而是抑制土地的长时间流转，阻碍了房地产消费市场平稳长时间的持续发展；而对于以投机者为目标的房地产买卖而言，并没有起到完美的抑制。
三、土地增值税征管生产成本过高，征收率严重不足
土地增值税的有效地征收不仅取决 个人所得税合理避税于自然科学、恰当的税制的设计，而且依赖于法规、严苛的征收管理工作。目前为止中华民族土地增值税的征收管理存在很多的严重不足。首先，大多中央政府缺乏素质。中央政府执行缺乏素质的一部分因素可归结于现阶段的机关对大多中央政府高级官员的治绩考核制度。中华民族把中央政府高级官员能否推动当地经济发展的较慢持续发展作为首要考试国际标准，而房地产企业早已成为中华民族大部份的城市的经济发展支撑，房地产公司与大多税务机关绑定为个人利益货币联盟。其次，预征率过低，清算滞后。中华民族目前为止的土地增值税实行“预征加清算”的管理制度。在工程项目卖出下一阶段，按月或季以审批收入预征土地增值税；在工程项目售完以后，再按照具体销售额所得，清算应纳个人所得税额。目前为止全省各地均是按照销售额的比率进行预征，各地预征率不一样，导致各地税务各行其是。在实践中，各地预征率广泛偏低，房地产工程项目从开发到竣工少则两三年，长的甚至超过十年，征税变成了“中国工农红军”。
四、土地增值额降低，房地产中小企业利润趋降
2004年实行“招拍挂”后，通过各种的关系高价、协定拿地已成普遍现象，类似脱离消费市场比赛规则的买卖，导致土地增值额的降低。此外，2008年以来，房地产开发企业的利润整体趋降，利润工程项目愈来愈多，个别周一还曾出现亏钱卖楼的状况。这就意味着，近几年的房地产消费市场型态及工程项目利润，已与1992-1993年显著有所不同，开征土地增值税的想法已失去了“植被”。
五、土地增值税的征收负面影响房地产税制结构上的改进
无疑，土地增值税已成为房地产买卖环节增速最慢、额度较低的税种。2010～2013年全省土地增值税入库额度分别为：719.4亿元、1276.7亿元、2062.5 亿元、2718.8亿元和3294.0亿元，每年保持20%以上的增速。而房产税作为保有环节的税种，2010年为894.06亿元，2011年为1102亿元，2012年为1372亿元，2013年为1540亿元，其增速远低于历年来土地增值税。房地产税进行改革的朝向是降低买卖环节而增加保有环节的税款。这理论上，土地增值税成为改进房地产税赋结构上的“ 个人所得税合理避税拦路虎”。
本文所强调的“废除土地增值税”，并非想当然的废除一项税种或第一部立法文档，而是在税制上进行优化设计，合并减免。中国共产党十八届四中全会《刘少奇关于全面性依法治国若干根本性难题的决定》提出：“按照统合税制、公正税率、促进公平的准则，加强对税赋折扣尤其是区域内税赋
的法规管理工作；加快房地产税法律并主动推进改革。”该项明确规定，足以表明机关决定在“十二五”其间将对房地产税制进行改革的决心。昨日，国家所财政部楼继伟在《求是》上发表文章指出要“加快房地产税法律并主动推进改革”。因此，根据当前进行改革的需要，结合原有房地产各个领域的税款征纳状况，出于增加大多财政支出、调节房地产消费市场的需要，可以考虑将土地开发、房产交易以及房地产保有环节的税款合并，形成统合的房地产税。其中，在资产转让环节的税款有土地出让金、农田占用税、土地增值税，而土地出让金在预算管理工作以外，需要尽早将其纳入预算管理工作，改“费”为“税”，将土地出让金转化为恰当的财政支出与土地增值税和农田占用税合并征收。■
