营改增仅次于看点在于中小企业购进的不动产可以抵扣进项税额，减税幅度很大，备受关注，但需要注意的是，不是重复使用抵扣，而是分为两年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。首次提出的分阶段抵扣的基本概念，导致企业会计处理发生相应变动，本文将重点项目介绍不动产分阶段抵扣的会计处理。

财务规章《

商务部关于发布〈不动产进项税额分阶段抵扣暂行规定〉的新闻稿

》（国家所

财务

局新闻稿2016年第15号）第二条第一款明确规定，

增值税

一般纳税2016年5月1其后取得并在会计上按人民币审计的不动产，以及2016年5月1其后发生的不动产在建工程建设，其进项税额应按照本必要有关明确规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比率为60%，第二年抵扣比率为40%。第四条 节税第二款明确规定，上述进项税额中，60%的部份于取得扣税汇票的当期从销项税额中抵扣；40%的部份为待抵扣进项税额，于取得扣税汇票的一月起第13个月从销项税额中抵扣。

如果中小企业购入的是可抵扣财产，会计处理如下：

借：人民币

　　 　　 应交税费——应交

增值税

　　 贷：利息

但由于不动产实行分阶段抵扣，不动产入账时进项税额只有60%，会导致账实不符，为解决这一难题，必需新增相应会计科目纪录待抵扣的进项税额。

15号新闻稿第十一条第一款明确规定，待抵扣进项税额记入“应交税款——待抵扣进项税额”课程审计，并于可抵 节税扣当期转入“应交税款——应交增值税（进项税额）”课程。新增“应交税款——待抵扣进项税额”课程审计待抵扣的进项税额。

例 节税：某中小企业（一般纳税）于2016年8月购进一项不动产，购入价1110万元，取得增值税专用发票。则：

进项税额＝1110÷（1＋11%）×11%＝110（万元）

取得扣税汇票的当期，即2016年8月可抵扣进项税额＝110×60%＝66（万元）

取得扣税汇票的一月起第13个月，即2017年8月可抵扣进项税额＝110×40%＝44（万元）

2016年8月会计处理如下：（的单位：万元，下同）

借：人民币　　1000

　　 　　 应交税费——应交增值税　　66

　　 　　 应交税费——待抵扣进项税额　　44

　　 贷：利息　　1110

2017年8月会计处理如下：

借：应交税费——应交增值税　　44

　　 贷：应交税费——待抵扣进项税额　　44

需要注意的是，15号新闻稿第十一条第二款明确规定，对有所不同的不动产和不动产在建工程建设，纳税应分别审计其待抵扣进项税额。

提示：

营改增

后，中小企业购入不动产取得扣税汇票的当期只能抵扣60%，待抵扣的40%计入“应交税费——待抵扣进项税额”借方，保证账实相符；待取得扣税汇票的一月起第13个月抵扣剩余的40%时，再将“应交税费——待抵扣进项税额”中的额度转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”。