的公司房地产开发该公司的财务人员给笔者接到讨论，他们该公司分阶段开发地产项目，一期已于今年完工，二期目前为止也早已卖出了85%。但到迄今为止，一期项目仍未兼办竣工验收手续，财务人员想扬言不进行土地增值税清算，不知道这样操作是否准确。

　　根据中华民族《土地增值法令》的 上海注册公司查询规定，地产中小企业开发的项目在两种情况下需要进行清算，一是法令规定应进行项目清算的时候，二是

行政机关根据法令规定通知中小企业进行项目清算的时候。理论上，在第一种情况下，纳税人预计必需另行履行缴纳清算审批手续。在第二种情况下，中小企业进行土地增值税清算不是可以另行重新启动的，需要接到

行政机关的通知后，才能履行清算审批手续。如果没有接到税务机关的通知，中小企业无需进行土地

清算。

　　什么情况下，需要地产中小企业另行清算呢？商务部《关于房地产开发中小企业土地

清算管理工作有关难题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第一项规定，符合下列情况之一的，纳税人应进行

< 上海注册公司查询p>清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成卖出的；2.总体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.必要转让土地所有权的。商务部《关于下发<

清算管理工作规章>的通知土地增值税清算管理工作规章>》（国税发〔2009〕91号）第九条也作了完全相同的规定。

　　对于符合上述规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在至多月内90日内到负责人税务机关兼办清算手续，即无需税务机关通知，纳税人要另行按时星期进行清算。如果不按时进行清算，税务机关可以按照违反《税赋征收法规》的相关规 上海注册公司查询定进行处理和处罚。或者财务巡查行政机关在财务检验时，按时进行清算检验，对发现纳税人少缴的税收，按照《税赋征收法规》的相关规定进行处理和处罚。

　　何种情况下，要由税务机关通知纳税人进行清算呢？商务部《关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理工作有关难题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第二项规定，符合下列情况之一的，负责人税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的地产占地面积占整个项目可售占地面积的比率在85%以上，或该比率虽未超过85%，但剩余的可售占地面积早已出租或自用的；2.取得卖出（预购）许可满3年未有卖出完毕的；3.纳税人申请注销财务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他状况。