今年，中央电视台报道称保利、华远等40百家房企8年欠缴

超3.8万亿元，这在以前引发了社会上热议。目前为止，土地

的清缴管理工作也被各地放上议程，年初地产消费市场或掀起土地增值税“清缴气旋”。

昨日，《每日经济发展新闻报道》名记者了解到，广州市地税局制定出台了《广州市地方 小规模如何合理避税税务局

管理工作规章》（下述简称《规章》），就清算全省房企的土地增值税提出详尽要求，文档月底7月1日月实施。同时，福州初版的土地增值税清算必要也将于去年9月实施。

广州某地产总裁表示，新《规章》的实施，将使广西土地增值税清算方针更为完善与法规，清算效能与工程进度有望提高，过往用于恰当避税的方式入不敷出。方针对大型房企而言负面影响比较受限，但那些缺乏较好财政规画、依赖土地升值获利的中小型房企，将面临相当严重反弹。

广州市地税局有关主管在接受当地新闻媒体采访时介绍，《规章》出台的目标之一，就是要解决税务机关和纳税人长久以来在土地增值税清算管理工作中存在的程序中不清、法律责任不明等执法可能性和涉税可能性。

对于尤为脆弱的拖延清算问题，《规章》提出，只要纳税人“已竣工验收（立案）的房地产开发项目，已转让的地产占地面积占整个项目可售占地面积的比率在85%以上，或该比率虽未超过85%，但剩余的可售占地面积早已出租或自用的”，或“取得清算项目最终一份卖出（预购）许可满三年仍未卖出完毕的”，或“负责人 小规模如何合理避税税务机关有根据认为纳税人有逃避缴纳责任行为，可能造成税收流失，经县以上地方税务局副局长批准 小规模如何合理避税的”，三者只要符合其中一个前提，负责人税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。

仍然以来，中华民族土地增值税都存在征管失当的现像。按照在此之前执行的《土地增值税组织法》，土地增值税是以土地和地面建筑为征税单纯，以增值额为税基，并按照30%~60%的四级超率累进税率进行征收。按理，如此高的累进税率，土地增值税也就是说应该 小规模如何合理避税不会低。但实质上，2012年中华民族土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入的2.69万亿元，甚至少于契税的2874亿元。

土地增值税的征收包括预征和清算。预征的部份可以强制执行，操作没有可玩性。而清算的部份，根据过往的规章操作较易。一般只能，负责人税务机关要等到房地产开发项目全部竣工，并完成卖出的85%以上才能进行清算，但由于房地产开发项目是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般要2~3年，遇上卖出有利，就要等到项目取得卖出许可满三年后才能对之进行清算。由于认定较艰难，会导致征收失当，许多土地增值税的收缴也会无疾而终。

上述地产总裁表示，过往公司会选择自持部份比率的零售业或住宅区，使得项目未达到清算前提从而规避最终清算，“举例来说一个项目内置的商业性部份超过了20%，就算住宅区的产品全部卖完，只要公司选择持有这部分商用发展商不卖，就达不到清算前提。

但今天《规章》规定剩余的可售占地面积早已出租或自用的均要进行土地增值税清算，这对于试图通过自持发展商规避清算的公司将造成根本性打击。”

福州地方税务局昨日也发布了《福州市房地产开发中小企业土地增值税清算管理工作必要》征求意见稿，并将于去年9月实施。

征求意见稿较在此之前略有修订，其中明确规定纳税人开发的地产项目符合可清算前提且负责人税务机关下发清算申请表的，应当在收到清算申请表月内90日内，到负责人税务机关兼办清算审批。此次福州修订的土地增值税清算新必要中，非常涉及税收变更。

根据征求意见稿，已竣工验收的地产项目，已转让的地产占地面积占整个项目可售占地面积的比率在85%以上，或该比率虽未超过85%，但剩余的可售占地面积早已出租或自用的；取得卖出（预购）许可满三年仍未卖出完毕的；纳税人申请注销财务登记但未办理土地增值税清算手续的等状况，可由税务机关立即要求纳税人兼办清算审批。

北京大学法学院税务金融法研究中心讲师施全文曾表示，土地增值税方针1994年便设立，多年之后，方针本身出了一些安全漏洞。土地增值税实行预征清算体制，即纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得收入，如果因生产成本确定以及其他因素难以计算土地增值税，可先预提预征，项目全部竣工后再进行清算。不过，在实际操作中，因清算步骤涉及节目太多，不少项目存在未如期进行清算难题。

有业内表示，大多仍然在等商务部的执行章程，希望法规具体土地增值税预征和清算节目的规章方针，但因如期未能出台，各地酝酿根据当地状况出台章程，以弥补土地增值税征收执行中存在的方针空隙。

思索房企的资金链已越发紧张，此时加大土地增值税的清算幅度，会否成为压垮房企的最终一根木头？

朱一鸣认为，对于公司的潜在负面影响，土地增值税 小规模如何合理避税预征比清算的负面影响极大。这是因为土地增值税的预征时点在项目融资时间尺度内，正是需要大量额度的时候，如果强制执行，会对中小企业的当期收益和收益构成很大的反弹。但清算节目主要发生在小区买卖节目，此时公司正处于项目回款时间尺度内，必要舆论压力不是尤其大。

“即便之后严苛征收，长年看对高周转低三好中小企业的负面影响受限。”朱一鸣认为，应对土地增值税是各中小企业应交未交的税款，同时早已计提并预缴，根据《商务部关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理工作有关难题的通知》的清算前提，各中小企业早已计提了土地增值税清算中央银行，并对该部份土地增值税清算中央银行对个人所得税的负面影响确认了递延个人所得税资本。从2012年中小企业应交土地增值税的状况来看，部份中小企业应交土地增值税较低，因此在将来的清算中将不存在难题。

上述地产总裁也认为，对于大多数香港交易所房企而言，由于拥有较好的财政规画，早已通过恰当的财务安排将土地增值税分担到项目开发的每一个节目，清算节目的财政 小规模如何合理避税舆论压力非常大，加上这些该公司早已作出足够的计提，这次收紧对于非主流房企的负面影响非常受限。

“此外，土地增值税征收金额与租金生产成本有必要的关系，不少中小型房企由于倾向于采用‘低周转、慢开发、高三好’战略性，拿地较早租金生产成本较高，征收幅度大自然更强，如果没有恰当的财政规画，一旦严苛清算要么项目亏蚀，要么必要拖垮中小企业。”上述民众说。

但本次清算执行幅度多大仍不可考。朱一鸣问到，土地增值税处于失望困境——决不征，否则就缺少了一个地产调节的有效地方式；但如果严苛征收，不致加重中小企业负担，对企业持续发展有利，对楼价抑制会起到助长的视觉效果，因此大多中央政府的立场仍然非常谨慎。